2015年地方政府的卖地收益，相当大概率不会降到4万亿以下。比房地产销售超过峰值快了一点点（一年），土地出让金收益在2014年超过了4.26万亿新纪录。然而，今年1-4月的房企土地购买面积同比上升32.7%，房地产开发投资额增长速度仅有为6.0%，皆刷新2009年6月以来的新高。同时，1-4月的房屋新开工面积同比上升17.3%，持续正处于去年以来的负增长区间。

尽管销售在转好，但土地市场的主力买家却还在悄悄离场。无论是开发商还是地方融资平台，购地意愿都较强。

一季度活跃在土地市场的，正如万科总裁郁亮所言，是以中国平安为代表的一众金融机构的影子。1998年至今，大规模的待售面积和待研发面积，是开发商们目前无法言说的沉重负担。卖不出去房子的开发商最危险性。

郁亮去年就警告说道，这一去库存的路程还很漫长。为什么土地、房子卖不出去了呢？以土地出让金为紧贴，我们也企图辨别土地红利、人口红利与房地产市场之间的关联。结论是很多市场需求消失了。当前楼市已被刚须要占有，投资市场需求完全几乎被撇除。

25-35岁人群沦为购房主力，特别是在是90后，沦为中坚力量。但90后的数量，比80后已大幅度增加；而00后，又比90后大幅度增加。

这也就是说，一方面垫了过于多房子，一方面市场需求又大幅度增加，中国房地产市场被迫转入了一个上升地下通道，卖方市场被买方市场代替。还包括万科在内的公司、机构研究皆认为，中国住宅研发市场早已快速增长力弱，还只剩十年左右的安全期。

未雨绸缪，完全所有人都将目光改向了存量市场，向运营、资产管理要利润了。而这，对于中国众多的城市来说，也是一个历史性的拐点。在国家层面，国土部在2015年全国土地利用计划中，首次明确提出要专责存量与追加建设用地：追加用地量减半，存量土地盘活。330房地产新政已实行将近两月，与正在转好的房地产销售比起，中国的土地市场却未步入转机。

在房地产市场的周期性拐点之后，中国各地政府的土地出让金收益，早已步入上行地下通道。2015年1-4月，全国土地出让金收益大幅度上升近4成，土地市场的主要买家开发商正在多个城市和地区离场，他们的焦点意味着集中于一、二线及少数经济繁盛三、四线城市，且更为注目存量土地，行业大规模的合作、收购和重组正在筹划。

2013年，全国新建商品房销售面积超过13亿平方米的峰值，随后在2014年经常出现了上升；一年后，全国土地出让金也超过4.26万亿的历史新纪录，但仅比2013年减少了0.26万亿，已是强弩之末。多位房地产业、金融业及研究人士皆对21世纪经济报导记者回应，2013年房地产销售早已抵达一个阶段性的高峰，往后将是上行和波动的曲线；与之比较不应的，是持续多年的土地财政和土地红利已不可持续。成交量的拐点财政数据表明，1至4月总计，地方本级政府性基金支出收益10444亿元，上升37％，同口径上升33.3％，主要是国有土地使用权转让收益9016亿元，同比增加5572亿元，上升38.2％。

作为土地市场最主要的买家，开发商并没完全恢复对买地的兴趣。国家统计局数据表明，1-4月份，房地产开发企业土地购买面积5469万平方米，同比上升32.7%，降幅比1-3月份不断扩大0.3个百分点；土地成交价款1571亿元，上升29.1%，降幅不断扩大1.3个百分点。

事实上，去年以来开发商买地就已大幅度膨胀。国家统计局数据表明，2014年全年研发企业土地购买面积3.34亿平方米，同比上升14.0%。德意志银行中国区首席经济学家张智威称之为，除了房地产开发企业，地方政府融资平台过去数年沦为土地市场上十分最重要的买家。

他通过分析4个省、53个市的17086笔土地交易数据找到，2014年，地方政府融资平台出售了江苏省转让土地总价的44％、浙江省的28％、湖北省的28％，以及云南省的28％。特别是在在那些经济较不繁盛、人口经常出现清净流入的城市，这种情况更加显著。依照国土部口径，公开发表土地市场的全部买家所出售的土地，即土地招拍挂金额也已从2013年的4.04万亿元上升到2014年的3.18万亿元，降幅多达20%。

买家的离场或购买力的上升，让土地出让金快速增长动力严重不足。事实上，从2014年一季度以来，土地出让金收益之后仍然在上升。2014年一季度，土地出让金快速增长高达1.08万亿元，同比快速增长高达40.3%。

但从二季度开始，土地出让金增长速度开始上升。上半年增长速度回升至26.3%，1-9月回升至16.6%。

而到了四季度，土地出让金下降2448亿元，同比增长速度为-17.8%。2015年，土地出让金经常出现实质性上升为大概率事件。

根据3月17日财政部报告，在2015年政府性基金支出中，地方政府性基金本级收益44509.51亿元，上升4.7%。其中，国有土地使用权转让收益39452亿元，上升4.7%。国务院发展研究中心金融所研究员巴曙松回应，土地出让金上升趋势目前来看没显著的恶化。

截至目前，房地产开发投资、土地购买面积、房地产企业本轮做到资金，皆没经常出现显著的提高趋势。张智威预计，随着地方融资平台的杠杆率和财务压力大大提升，在未来几年里土地出让金收益和财政收入的快速增长或将经常出现结构性上升。库存的压力企业不不愿买地，首先是因为他们手里存货过于多了。

根据国家统计局数据，截至4月末，全国商品房待售面积65681万平方米，比3月末减少682万平方米。其中，住宅待售面积减少330万平方米。

民生证券宏观研究院继续执行院长管清友认为，除了低企的待售库存，极大的开建面积存量也是妨碍房地产动工的障碍。截至2015年4月，开建房屋施工面积59.9亿平米，待售住房与开建住房须要54个月以上才能变卖。

这还远比待研发面积。截至2014年年末，房企待研发面积为42136万平方米；把时间往前纳，自2012年以来，房地产开发企业的年土地购买面积，之后持续大于待研发面积，解释企业手里积压的土地在持续激增，缺少买地动力。

管清友指出，过去几年的投资，实质上早已欠下了非常一部分未来的居住于市场需求。他认为，尽管今年以来地产政策频出，房地产销售也形似有转好，但可持续性有待仔细观察，低企的待售和开建面积意味著房企短期内还将之后去库存，投资声浪最少也得在今年四季度。随着有效地销售市场的收窄，陈旧或违宪的土地储备更加沦为开发商的开销。投资者为什么不给地产高估值，他们指出这是轻资产不可持续，模式拢了。

花样年总裁潘军对21世纪经济报导记者说道，很多三四线城市的土地都应当展开减值拨备，估算这样减值的话很多公司有可能净资产都没了。龙光地产继续执行董事、财务总监赖卓斌回应，现在房子很差买了，开发商拿地显然十分慎重，建安成本再加各种费用每平米就要一万左右，一块50万平米的地，就要溶解50亿资金，这还没算数土地成本。这个没哪家公司需要忍受得起，即使是万科万达那样的大开发商。

压力之下，国土部也在掌控土地出让总量。据国土部公开发表资料表明，2008年以来，全国建设用地供应保持高速快速增长态势，并在2013年超过73万公顷。但在总量掌控下，2014年全年共计供应建设用地61万公顷，为近三年同期最低水平，同比上升16.5%。

盘活存量关上国家统计局的土地购买面积图，不会找到这是一条陡降的曲线。开发商们早就开始对地方土地出让说不。2015年伊始，还包括碧桂园、恒大、万科、保利、富力等大型开发商皆在业绩不会回应，招拍挂市场慎重拿地，重点考虑到一、二线城市、二手存量及旧城改建项目。

即使是比较寄予厚望的一线城市，风险也在增大。万科董秘谭华杰认为，由于一手地价在2014年经常出现了上涨，目前一线城市地价广泛太高，去年四季度来看，14个主要城市的土地平均值价格比一年前下降了71.9%；同时，一线城市地价占到房价的比例下降到了66%，从全世界来看，这也是地价占到房价比最低的水平之一。

谭华杰说道，特别是在是北京一些区域的地块，地价早已多达了周边在售楼盘的价格，这个地价拒绝房价必需下跌一倍，而且必需在三年之内已完成下跌，这个项目才有可能取得长时间的盈利。而万科指出这种情况经常出现的可能性较小，因此在这段时间卖这种地的公司，要分担相当大的经营风险。市场上一手地还是很喜，实质上除了政府供地之外，市场还有大量早已转让的存量土地。

万科尤其不愿在这方面在今年有所作为。坚信未来并购、收购机会渐渐不会多一起。万科总裁郁亮的观点，代表了大多数大型开发商的点子。

5月14日，在住宅研发和商业研发两个领域皆为王者的万科和万达少见结盟。这在中国房地产历史上未曾经常出现过。万达董事长王健林说道，未来双方的合作主要不会通过牵头拿地、合作开发的形式来展开，即由万科研发项目中住宅部分，万达研发项目中商业部分，以构建优势互补。

值得注意的是，王健林透漏，双方将联合探究基于现有项目展开合作开发的可能性。21世纪经济报导记者注意到，王健林在近期的一个演说中曾提到，万达目前仍有大约9000万左右的存量土地储备，其中7000万平米是销售类物业。中原地产首席分析师张大伟指出，尽管当前各地销售情况有数恶化，但仍然正处于不利的去库存阶段，房企投资、购地、新开工环节仍未作出大力调整，对下一阶段的部署渐趋慎重。

万科万达的合作即是一个信号：大型房企为应付市场新的常态而强强合力，预计行业统合将不会加快且更为多元化。在国家层面，国土部在2015年全国土地利用计划中，首次明确提出要专责存量与追加建设用地：追加用地量减半，存量土地盘活。根据2014年实施的《节约集约用地的指标意见》，对近五年平均值可供地率大于60%的市、县，除国家重点项目和民生确保项目外，停止决定追加用地指标，增进建设用地以盘活存量居多。国土资源部规划司司长董祚时隔讲解，城镇陈旧用地再行研发等存量用地调整指标，白鱼被划入国家计划，最后增进城镇建设用地尤其是优化研发的三大城市群以盘活存量居多。