本文摘要：国庆节后，泰禾集团董事长黄其森少见地参加了项目发布会，在冯仑、海岩、春妮等好友面前，他言简意赅地讲了自己的经营体会，“最出色是熬出来的”。

国庆节后，泰禾集团董事长黄其森少见地参加了项目发布会，在冯仑、海岩、春妮等好友面前，他言简意赅地讲了自己的经营体会，“最出色是熬出来的”。这是他2019年第二次公开发表露面，旋即之前的6月份，黄其森还面向媒体，一一理解现金、负债、销售等情况。在此之前，“现金、负债、销售额”是外界谈论泰禾的负面字眼，而经历近半年的调整期后，泰禾很快切换发展路径，从此前一家保守扩张型房企改变为一家务实效益型房企，谋求更加持续的发展路线。熬过千亿阵痛，财务持续恶化，泰禾开始逆袭这样的调整，让泰禾很快对调到“安全性地带”。

黄其森重点理解的问题，也从经营层面改向泰禾的管理团队和模式塑造成，比如泰禾的管理架构、泰禾的理想、泰禾的产品服务理念等。改变缘自今年泰禾一系列持续转弯的经营指标。在近期公布的三季度报告中，泰禾传送出有一个信息：泰禾核心财务指标正在大大恶化。种种迹象指出，通过一系列战略调整，泰禾集团正在逐步从“扩张型”向“效益型”改变。

“胆销售、捉回款、叛负债”，沦为泰禾集团2019年的主命题。主动降速维稳，严控风险早在2012-2014年，泰禾以800亿的大手笔，在北京、福建等一二线市场集中于买地。快速增长的速度，让泰禾被扣上“轻敌”的标签。

但与此同时，大规模拿地的策略，也让泰禾的销售业绩获得持续获释，使其在2017年迈入“千亿俱乐部”。2018年，随着市场形势的切换，泰禾及时踩刹车，从大力扩展，改变为采行谨慎的土地投资策略。

然而，随着市场形势持续下滑。2018年年底，泰禾集团的现金流和债务问题，沦为外界尤为关心的疑惑。负面舆论甚嚣尘上。在2019年6月的发布会上，黄其森通过多项具体的经营数据，对此了外界批评。

黄其森回应，“今年最后要兑付的债务将近100亿，我们挥资金100多亿，对泰禾这样的体量早已没任何问题，不要说道100多亿，就算300多亿有问题吗？”事实上，转入2019以来，泰禾将提升周转、强化现金回款作为财务管控的焦点，意欲通过减缓项目周转、延长散户周期、严格考核项目回款等管理措施，防范经营风险。泰禾开始由快转慢，并投出了一系列组合拳，应付流动风险，如启动抢收计划，增大销售优惠力度；出让多幅资产，确保现金流水平；上升土地投资速度，务实经营等。熬过千亿阵痛，财务持续恶化，泰禾开始逆袭与此同时，2019年，房企融资渠道皆受到有所不同程度的放宽。

为了强化风险管控，上半年，泰禾对100多家合作的大小金融机构集中于辨别，通过债务移位的方式，最后确认20多家长年战略合作伙伴。这个调整，为泰禾融资带给更大确保。

2019年上半年，泰禾的资产负债率较2018年末上升2.28%，至84.6%;清净负债率较2018年末上升126.16%，至258.69%；有息负债大幅度降到1104亿元，较2018年末1376.2亿元增加272.2亿。而转入三季度后，这种改变在2019年三季报中反映得更加显著，特别是在是短期债务指标已获得大幅度优化。截至到三季度末，泰禾的短期债务为320.31亿元，比一季度末的461.23亿元增加近140亿元。

泰禾的整体有息负债也持续增加至1042.3亿元，较上一季度增加62亿。在现金为王的环境下，债务层面的优化将让泰禾的将来发展获得确保。据泰禾涉及人士透漏，到2019年年底，泰禾必须偿还债务的届满债务实质上早已大规模增加，按照公司目前的销售和回款情况来看，不足以应付。

向“效益”要成绩，现金流持续提高2019年上半年，黄其森在内部会议上反复强调，泰禾要尽早从“粗放经营”向“细致管理”改变，要执着“有利润的回款”，构建“有质量的快速增长”。这些经营管理思路的变化，体现到泰禾的管理中，则就是指此前一味执着规模扩展，改变到要向“效益”要成绩。

黄其森面向媒体时认为，“今年我们最重视的是现金流回款，在考核上，原本是以签下销售额为最重要指标，现在城市公司每个人的奖金是以回款来闹的”为此，黄其森为泰禾制订了2019年的回款目标，他提及，“我们更加重视回款，期望不高于1000亿元，到今年5月，差不多回款400亿，还有200亿在途。”为了减缓回款速度，今年以来，泰禾地产抛了“泰禾1号抢收计划”，北京公司旗下金府大院、西府大院、北京院子二期、金尊府等4个高端提高类项目全数重新加入“抢收”行列。这种强势的抢收策略，让泰禾北京区域销售额持续上升。

据克而瑞此前公布的2019年北京市1-9月企业权益网签榜单表明，泰禾北京以118.5亿元成交价金额，名列北京房企权益榜第三名，是前十中唯一的民营企业。熬过千亿阵痛，财务持续恶化，泰禾开始逆袭某种程度在北京，泰禾在华东、福州等战略重点区域，前三季泰禾也发动了抢收计划。据理解，单是泰禾·厦门湾一个楼盘就以超强100亿元的销售业绩，沦为全国文旅市场TOP3、住假市场TOP1。

泰禾的一系列销售措施提高很大优化了现金流水平。截至三季度末，泰禾经营性现金流净额减少至226.2亿元，在此之前，其2018年经营性现金流为139.3亿元，2019年上半年为202.2亿元。

在形势不明朗的2019年，泰禾的上述经营措施，取得了评级机构的接纳。6月30日，全球三大评级机构之一穆迪下调泰禾集团评级未来发展，由“负面”调整为“平稳”，其调整主要基于泰禾实行的大力流动性管理方案。据理解，今年四季度，泰禾多个城市项目也将相继入市，还包括北京泰禾·金府大院、泰禾·西府大院、泰禾·北京公馆新品，以及上海、深圳、郑州、济南等多个城市也有多个新盘亮相或加仓销售。在2019年的最后两个月，上述项目的入市，将对泰禾全年业绩构成新的助力。

而从长远看来，经历一段时间的阵痛后，黄其森也为泰禾制订了一个新的理想，“要把泰禾最后打导致一个华为、阿里这样最出色的企业，需要沦为地产第一品牌。”无论是经营层面，还是管理层面，泰禾的转变正在再次发生。

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